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【分析】央行10万亿洪水袭来,9亿农民会进城抢房么

  • 作者:华人娱乐集团
  • 来源:未知
  • 点击数:
  • 更新时间:2016-03-28 07:52

 

        3月24日,中国人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。“两个办法”强调,银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。有业内人士认为,中国有大约价值10万亿元的农村农用土地可作为抵押物,用于农民抵押贷款,其中一部分资金最终将流入楼市,这是农民工为国接盘的最大推动力,9亿农民或许真要进城抢房啦。

        两政策为农地经营权和住宅抵押贷款
 

       《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金,用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失,或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息,增强贷款人放贷激励。
 

      《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金,用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益,或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息,增强贷款人放贷激励。


       全面试点,激活10万亿“潜力股”


        在本次试点办法发布之前,作为农民当前最主要财产权利的农村土地使用权和房屋财产权,在抵押贷款上都受到现有《担保法》、《物权法》等法律严格限制;加之现行农村土地管理法律体系普遍禁止农地抵押,农村住房财产权抵押法律效力也不明确,导致农民可供抵押财产非常有限,成为制约“三农”融资的瓶颈。
 

        为解决这一问题,央行在经历7个月的试点之后,正式发布农村“两权”抵押贷款试点办法。
 

        据社科院专家早前估算,我国农村农用土地价值大约为10万亿元,现在这项庞大的资产还完全处于未被利用的状态,通过“两权”抵押贷款,可以有效盘活农村资本,解决农民的贷款难题。此外,业内判断,“两权”抵押贷款还将成为撬动土地流转市场规模。
 

        有关部门在2014年6月的统计,农村流转的土地经营权总面积为3.8亿亩,占到承包耕地面积近30%;把自有土地部分或全部转让的农户近6000万户,占全部承包农户的26%,目前流转比率还在提高。试点政策可使农业经营主体的资金流动性需求得到满足。在当前农业适度规模经营发展势头良好的情况下,土地流转需求和市场流动性能得到有效保证。


         河南11个县(市)入选试点
 

        此次央行等部门释放的大红利,哪些人会受益呢?


        根据“两个办法”,农村承包土地的经营权抵押贷款,是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构(以下称贷款人)向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。用于抵押的承包土地没有权属争议,且不能超过农民承包土地的剩余年限。


        以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的,首先需要明确借款人要有其他长期稳定居住场所,并获得集体经济组织书面同意则应当优先用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。


        “两个办法”明确金融机构处置抵押物时可采取多种方式,将保证农民基本居住权外放在首要位置。


        “两个办法”列的名单显示,河南省长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县入选农村承包土地的经营权抵押贷款试点;滑县、兰考县入选农民住房财产权抵押贷款试点县。

 
         业内:农民工要进城买房啦,有助去库存


       西南财经大学博士生导师刘璐表示,不论是去年的“指导意见”还是今年的“试点办法”,应该说最核心的内容是赋予“两权”抵押融资功能。以前,城市居民的一项重要“福利”就是城市住房可以用于抵押贷款,这对有融资需求的城市居民来说是非常重要的。但对于农村居民来讲,贷款一直较为困难,一个重要的原因就是缺少界定良好的抵押物。
 

       这次央行发布的试点办法,有两点尤其值得关注。
 

        第一,办法规定“银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率,简化贷款手续,加强贷款风险控制。”一方面,央行赋予了商业银行办理“两权”抵押贷款的充分自由,而且直接就是利率市场化,这笔普通的城市商业贷款更加灵活。另一方面,这也意味着商业银行还得好好摸索一下“两权”抵押贷款的四个重要要素,即抵押率、额度、期限、利率。期限、利率还好说,这其中最难的就是抵押率和额度。如果这一业务推开来做,估计会催生一个专业的农村“两权”评估行业。此外,农民的收入流水问题对银行来说也是一个很棘手的问题。
 

       第二,办法规定“要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。”这实际上限制了“两权”抵押贷款的用途,即只能用于农业生产经营等。这也排除了之前热议的“农民工去库存”使用“两权”抵押贷款来融资的可能性。至少从表面上来是这样的,未来“两权”抵押贷款的使用的监管也是一个很棘手的问题。
 

       一位业内人士指出,农民工抵押贷款用于农业生产后,原本用于农业生产的储蓄可用于进城购房,这样一部分资金最终将流向楼市,实际上农民工起到为国接盘的作用,有助于消化库存,或许这也是央行出台这个政策的一个重要原因之一。

 

附件

农村承包土地的经营权抵押贷款试点县(市、区)名单

 

省份

试点县(市、区)

北京市

大兴区、平谷区

天津市

宝坻区、武清区

河北省

玉田县、邱县、张北县、平乡县、威县、饶阳县

山西省

运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县

内蒙古
自治区

呼伦贝尔市阿荣旗、兴安盟扎赉特旗、开鲁县、锡林郭勒盟镶黄旗、鄂尔多斯市达拉特旗、巴彦淖尔市临河区、赤峰市克什克腾旗、包头市土默特右旗

辽宁省

海城市、东港市、辽阳县、盘山县、昌图县、瓦房店市、沈阳市于洪区

吉林省

榆树市、农安县、永吉县、敦化市、梨树县、柳河县、洮南市、东辽县、前郭县、抚松县、梅河口市、公主岭市、珲春市、龙井市、延吉市

黑龙江省

克山县、方正县、讷河市、延寿县、五常市、哈尔滨市呼兰区、桦川县、克东县、富锦市、汤原县、兰西县、庆安县、密山市、绥滨县、宝清县

江苏省

东海县、泗洪县、沛县、金湖县、泰州市姜堰区、太仓市、如皋市、东台市、无锡市惠山区、南京市高淳区

浙江省

龙泉市、长兴县、海盐县、慈溪市、温岭市、衢州市衢江区、缙云县、嵊州市、嘉善县、德清县

安徽省

宿州市桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县

福建省

漳浦县、建瓯市、沙县、仙游县、福清市、武平县、永春县、屏南县、邵武市、古田县

江西省

安义县、乐平市、铜鼓县、修水县、金溪县、新干县、信丰县、吉安县、贵溪市、赣县

山东省

东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市

河南省

长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县

湖北省

钟祥市、武汉市黄陂区、宜昌市夷陵区、鄂州市梁子湖区、随县、南漳县、大冶市、公安县、武穴市、云梦县

湖南省

汉寿县、岳阳县、新田县、桃江县、洞口县、沅陵县、慈利县、双峰县

广东省

蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市

广西自治区

田阳县、田东县、玉林市玉州区、来宾市象州县、南宁市武鸣区、东兴市、北流市、兴业县

海南省

东方市、屯昌县、文昌市

重庆市

永川区、梁平县、潼南区、荣昌区、忠县、铜梁区、南川区、巴南区、武隆县、秀山县

四川省

成都市温江区、崇州市、眉山市彭山区、内江市市中区、蓬溪县、西充县、巴中市巴州区、武胜县、井研县、苍溪县

贵州省

德江县、水城县、湄潭县、兴仁县、盘县、普定县、安龙县、开阳县、六盘水市六枝特区

云南省

开远市、砚山县、剑川县、鲁甸县、景谷县、富民县

西藏自治区

曲水县、米林县

陕西省

杨陵区、平利县、西安市高陵区、富平县、千阳县、南郑县、宜川县、铜川市耀州区

甘肃省

西和县、金市金川区、武威市凉州区、陇西县、临夏县、金塔县

青海省

大通县、互助县、门源县、海晏县、海东市乐都区

宁夏自治区

平罗县、中卫市沙坡头区、同心县、永宁县、贺兰县

新疆自治区

呼图壁县、沙湾县、博乐市、阿克苏市、克拉玛依市克拉玛依区

 

附件2

 

农民住房财产权抵押贷款试点县(市、区)名单

 

省份

试点县(市、区)

天津市

蓟县

山西省

晋中市榆次区

内蒙古自治区

和林格尔县、乌兰浩特市

辽宁省

铁岭县、开原市

吉林省

长春市九台区

黑龙江省

林甸县、方正县、杜蒙县

江苏省

常州市武进区、仪征市、泗洪县

浙江省

乐清市、青田县、义乌市、瑞安市

安徽省

金寨县、宣城市宣州区

福建省

晋江市、古田县、上杭县、石狮市

江西省

余江县、会昌县、婺源县

山东省

肥城市、滕州市、汶上县

河南省

滑县、兰考县

湖北省

宜城市、武汉市江夏区

湖南省

浏阳市、耒阳市、麻阳县

广东省

五华县、连州市

广西自治区

田阳县

海南省

文昌市、琼中县

重庆市

江津区、开县、酉阳县

四川省

泸县、郫县、眉山市彭山区

贵州省

金沙县、湄潭县

云南省

大理市、丘北县、武定县

西藏自治区

曲水县

陕西省

平利县、西安市高陵区

甘肃省

陇西县

青海省

湟源县

宁夏自治区

平罗县

新疆自治区

伊宁市

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